Τις σνομπάρεις και τις 3: Οι top περιοχές της Αθήνας για να επενδύσεις σε αγορά σπιτιού

Καθώς η αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται ανοδικά, με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης να αυξάνονται σταθερά, το ενδιαφέρον των επενδυτών στρέφεται ολοένα και περισσότερο στον εντοπισμό των νέων επενδυτικών περιοχών. Οι περιοχές εκείνες που συνδυάζουν υψηλές αποδόσεις με αυξημένη ζήτηση, δημιουργούν ένα νέο χάρτη ευκαιριών για αγοραστές, ιδιώτες και επαγγελματίες του real estate.

Στο πλαίσιο της φετινής Real Estate Expo, που πραγματοποιήθηκε στην Αθήνα (30 Μαΐου – 1 Ιουνίου), ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκέντρωσε η παρουσίαση του CEO του Spitogatos, Δημήτρη Μελαχροινού. Κατά τη διάρκεια του πάνελ με τίτλο «Ποιες είναι οι νέες hot περιοχές της Αθήνας με τις υψηλότερες αποδόσεις;», παρουσιάστηκαν αναλυτικά στοιχεία για τις περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και της υπόλοιπης χώρας που προσφέρουν τις καλύτερες μακροχρόνιες αποδόσεις, με βάση τον δείκτη Cap Rate.

Τα τελευταία δεδομένα από το Spitogatos δείχνουν καθαρά ότι η επιλογή της σωστής περιοχής είναι καθοριστικής σημασίας για τον υποψήφιο επενδυτή. Οι περιοχές που βρίσκονται εκτός του παραδοσιακού “φακού” της αγοράς, συχνά προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις και αποτελούν πραγματικές ευκαιρίες για μακροπρόθεσμη επένδυση.

Είτε στην Αττική, είτε στη Θεσσαλονίκη, είτε σε άλλες περιοχές της Ελλάδας, η προσεκτική ανάλυση του Cap Rate μπορεί να αποκαλύψει «κρυμμένα διαμάντια» στην αγορά ακινήτων. Οι νέες επενδυτικές περιοχές βρίσκονται εκεί έξω — και όσοι κινηθούν γρήγορα, ενδέχεται να απολαύσουν σημαντικά οφέλη στο μέλλον.

Τι δείχνει το Cap Rate και γιατί είναι σημαντικό

Ο δείκτης Cap Rate (Capitalization Rate) προκύπτει από τον λόγο των ετησίων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης ενός ακινήτου. Πρόκειται για έναν βασικό δείκτη που χρησιμοποιείται ευρέως στην επενδυτική αξιολόγηση ακινήτων, καθώς δείχνει το επίπεδο απόδοσης που μπορεί να επιτύχει ένας ιδιοκτήτης εάν επιλέξει να ενοικιάσει το ακίνητο μακροχρόνια.

Όσο υψηλότερο είναι το Cap Rate, τόσο μεγαλύτερη είναι η ετήσια απόδοση σε σχέση με την αξία αγοράς του ακινήτου – κάτι που καθιστά ορισμένες περιοχές πιο ελκυστικές για επενδυτές που στοχεύουν σε σταθερό εισόδημα και όχι σε βραχυπρόθεσμη τουριστική εκμετάλλευση.

Απόδοση ακινήτων στην Αττική: Ποιες περιοχές ξεχωρίζουν στον κεντρικό τομέα της Αθήνας

Ο κεντρικός τομέας της Αθήνας εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους πιο ενδιαφέροντες επενδυτικούς στόχους για αγορές ακινήτων, ιδιαίτερα όσον αφορά στη μακροχρόνια μίσθωση. Παρόλο που πολλές περιοχές του ιστορικού κέντρου έχουν δει σημαντική άνοδο στις τιμές τα τελευταία χρόνια, εξακολουθούν να υπάρχουν “γωνιές” που προσφέρουν υψηλές αποδόσεις, καθιστώντας τις ιδιαίτερα ελκυστικές για επενδυτές.

Μη παραδοσιακές περιοχές με εντυπωσιακή απόδοση

Ανάμεσα στις περιοχές που καταγράφουν τις υψηλότερες αποδόσεις στον κεντρικό τομέα, ξεχωρίζουν:

• Πατησίων – Αχαρνών:
  Αν και δεν ανήκει στους “λαμπερούς” προορισμούς της Αθήνας, η περιοχή παρουσιάζει εξαιρετικά υψηλό Cap Rate, κυρίως λόγω του χαμηλού κόστους αγοράς και της σταθερής ζήτησης από ενοικιαστές χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος. Η παρουσία σχολών, η εύκολη πρόσβαση στο κέντρο και οι πυκνές συγκοινωνίες ενισχύουν τη δυναμική της.
• Αττική (περιοχή γύρω από τον ομώνυμο σταθμό):
  Αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχής με επενδυτικό ενδιαφέρον που επωφελείται από την εγγύτητα στον σιδηροδρομικό σταθμό Λαρίσης, τις συνδέσεις με Μέσα Μαζικής Μεταφοράς και τις φθηνές τιμές πώλησης. Η αναλογία τιμής προς μίσθωμα ευνοεί τις υψηλές αποδόσεις.

Καθιερωμένες περιοχές με φοιτητική και τουριστική ζήτηση

Ορισμένες παραδοσιακά γνωστές περιοχές, παρότι έχουν αυξημένες τιμές, διατηρούν καλές αποδόσεις λόγω της υψηλής ζήτησης:

• Κυψέλη:
  Η ιστορική αυτή περιοχή γνωρίζει τα τελευταία χρόνια έντονη αναζωογόνηση, κυρίως λόγω του πολιτιστικού χαρακτήρα της και της αναβίωσης της Φωκίωνος Νέγρη. Παραμένει ελκυστική για φοιτητές και νέους επαγγελματίες, ενώ παρουσιάζει ενδιαφέρον και για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Εξάρχεια – Νεάπολη:
  Η παρουσία φοιτητών, καλλιτεχνών και εργαζομένων στον πολιτιστικό τομέα, σε συνδυασμό με τη γειτνίαση με πανεπιστήμια και το κέντρο, καθιστά την περιοχή από τις πιο “ζωντανές” της πόλης. Το ενδιαφέρον για κατοικία είναι σταθερό, ενισχύοντας τις αποδόσεις.
• Γουδή:
  Με έντονη φοιτητική παρουσία λόγω της εγγύτητας με πανεπιστημιακά ιδρύματα και νοσοκομεία, η περιοχή προσφέρει σταθερές αποδόσεις. Επιπλέον, οι πράσινοι χώροι και η γενικότερη αναβάθμιση των υποδομών ενισχύουν τη ζήτηση.
• Ιστορικό Κέντρο Αθήνας (Πλάκα, Μοναστηράκι, Κουκάκι):
  Παρόλο που οι τιμές αγοράς είναι υψηλότερες, η σταθερή – και συχνά εκρηκτική – τουριστική ζήτηση, επιτρέπει αποδόσεις που ανταγωνίζονται τις πιο “λαϊκές” περιοχές. Η δυνατότητα εναλλαγής μεταξύ μακροχρόνιας και βραχυχρόνιας μίσθωσης προσφέρει ευελιξία στον επενδυτή.

Πολύ λιγότερες είναι οι περιοχές των Βορείων Προαστίων που εμφανίζουν απόδοση άνω του 5%, σε σύγκριση με τον κεντρικό τομέα της Αθήνας, όπως φαίνεται χαρακτηριστικά στον παρακάτω πίνακα. Συγκεκριμένα, ο Άγιος Στέφανος, η Νέα Πεντέλη και η Άνοιξη είναι οι περιοχές που καταγράφουν απόδοση ακινήτου υψηλότερη του 5%.

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι καμία περιοχή των Νοτίων Προαστίων δεν καταγράφει απόδοση ακινήτου άνω του 5%. Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα και τη Νέα Σμύρνη, η απόδοση διαμορφώνεται γύρω στο 3,6%.

Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στις υψηλές μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών, οι οποίες, παρά την ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης, συμπιέζουν τη συνολική απόδοση των ακινήτων.

Αντιθέτως, περιοχές με υψηλή απόδοση (άνω του 5%) εντοπίζονται και στα Δυτικά Προάστια, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), το Αιγάλεω (6%), η Νέα Φιλαδέλφεια, καθώς και οι Αχαρνές.

Στα Ανατολικά Προάστια της Αττικής ξεχωρίζουν για τις υψηλές αποδόσεις που καταγράφουν, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι εξής περιοχές: Μαραθώνας, Κορωπί, Νέα Μάκρη, Αρτέμιδα και Σπάτα.

Στον Πειραιά και τα Προάστιά του, περιοχές με σχετικά χαμηλές ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αναδεικνύονται σε ζώνες με απόδοση άνω του 5%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά, η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης, ο Ταύρος, το Κερατσίνι και η Νίκαια.

Στην υπόλοιπη Αττική, υψηλές αποδόσεις καταγράφονται σε Λαύριο, Ωρωπό και Κάλαμο, όπως φαίνεται χαρακτηριστικά στον πίνακα που ακολουθεί. Επίσης, σημαντικές αποδόσεις παρουσιάζουν οι περιοχές Μαρκόπουλο, Μέγαρα, Πικέρμι, Καλύβια Θορικού και Κερατέα.

Θεσσαλονίκη, περιφέρεια και νησιά: Οι περιοχές με τις πιο ελκυστικές αποδόσεις ακινήτων

Καθώς οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες πέρα από την Αθήνα, ο χάρτης των αποδόσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων αποκαλύπτει νέες περιοχές με ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Στη Θεσσαλονίκη, οι δυτικές συνοικίες και το κέντρο της πόλης εμφανίζουν εντυπωσιακές αποδόσεις, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα, πολλές πόλεις της περιφέρειας αλλά και νησιά αναδεικνύονται σε απρόσμενα “hot spots” για όσους επιδιώκουν υψηλό Cap Rate.

Θεσσαλονίκη: Δύση και κέντρο «οδηγούν» τις αποδόσεις

Οι δυτικές συνοικίες της Θεσσαλονίκης έχουν αναδειχθεί σε πόλο έλξης για επενδυτές, καθώς προσφέρουν περιοχές με χαμηλό κόστος αγοράς και σταθερή, αν όχι αυξανόμενη, ζήτηση για ενοικίαση.

• Ελευθέριο – Κορδελιό:
  Από τις πλέον ελκυστικές περιοχές, συνδυάζει προσιτές τιμές πώλησης με ζήτηση από εργαζόμενους και οικογένειες.
• Αμπελόκηποι – Μενεμένη – Σταυρούπολη:
  Αυτές οι περιοχές καταγράφουν αποδόσεις που ξεπερνούν τον μέσο όρο της πόλης, χάρη στην αστική ανάπτυξη και την προσβασιμότητα με τα ΜΜΜ.

Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι αποδόσεις παραμένουν υψηλές λόγω του συνδυασμού φοιτητικής και τουριστικής ζήτησης:

• Βαρδάρης:
  Μια περιοχή σε διαρκή αναμόρφωση, με ακίνητα που προσελκύουν τόσο φοιτητές όσο και τουρίστες.
• Άνω Πόλη:
  Γοητευτική και ιστορική, με παραδοσιακή αρχιτεκτονική και θέα, η Άνω Πόλη προσελκύει ενοικιαστές που αναζητούν αυθεντικότητα και ποιότητα.

Οι περιοχές αυτές προσφέρουν εναλλακτικές ευκαιρίες σε σύγκριση με τις πιο κορεσμένες ανατολικές συνοικίες και το παραλιακό μέτωπο.

Εκτός αστικών κέντρων: Οι πόλεις-έκπληξη με υψηλές αποδόσεις

Η ανάλυση του Spitogatos Insights για την υπόλοιπη Ελλάδα φανερώνει ότι πολλές περιοχές εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων προσφέρουν εξαιρετικά υψηλές αποδόσεις. Οι τιμές αγοράς παραμένουν χαμηλές, ενώ η ζήτηση για κατοικίες – κυρίως από φοιτητές, στρατιωτικούς και δημοσίους υπαλλήλους – διατηρείται σταθερή.

Μεταξύ των περιοχών που ξεχωρίζουν:

• Διδυμότειχο, Ορεστιάδα, Πτολεμαΐδα, Κοζάνη, Καρδίτσα
  Προσιτές τιμές και σταθερή ζήτηση οδηγούν σε Cap Rate που φτάνει ή και ξεπερνά το 7%.
• Αγρίνιο, Βέροια, Κομοτηνή
  Παραμένουν “ήσυχες δυνάμεις”, με αποδόσεις που ανταμείβουν όσους επενδύουν μακριά από τα μεγάλα κέντρα.
• Σέρρες, Δράμα, Λαμία, Ξάνθη
  Αν και πιο γνωστές, αυτές οι περιοχές εξακολουθούν να προσφέρουν υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω της σταθερότητας στις τιμές και τη συνεχή κινητικότητα στην ενοικιαστική αγορά.

Ισχυρές επιδόσεις σε νησιά και Πελοπόννησο

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και ορισμένες περιοχές στον νησιωτικό και πελοποννησιακό χώρο, όπου η μακροχρόνια μίσθωση παραμένει ενεργή παρά τον τουριστικό χαρακτήρα των περιοχών:

• Σάμος και Λέσβος – Μυτιλήνη
  Η συνδυαστική ζήτηση για φοιτητικά, τουριστικά και μακροχρόνια ενοικιαζόμενα ακίνητα δημιουργεί ισχυρές αποδόσεις. Οι χαμηλές τιμές πώλησης αυξάνουν ακόμα περισσότερο το Cap Rate.
• Πύργος και Αμαλιάδα (Ηλεία)
  Παρουσιάζουν σταθερή ενοικιαστική ζήτηση και χαμηλό κόστος αγοράς. Κατάλληλες περιοχές για επενδυτές με μικρό κεφάλαιο.
• Σπάρτη, Τρίπολη, Αίγιο
  Πρωτεύουσες νομών που συνδυάζουν ακαδημαϊκή δραστηριότητα (λόγω ΤΕΙ/Πανεπιστημίων), καλή υποδομή και περιορισμένη αλλά σταθερή ζήτηση.

Η γεωγραφία των αποδόσεων αλλάζει: Πού κρύβονται οι ευκαιρίες

Το συμπέρασμα είναι σαφές: οι υψηλές αποδόσεις δεν περιορίζονται πλέον στα παραδοσιακά κέντρα ή σε τουριστικές περιοχές. Οι δυτικές συνοικίες της Θεσσαλονίκης, μικρότερες πόλεις της Βόρειας Ελλάδας, νησιά και περιοχές της Πελοποννήσου διαμορφώνουν έναν νέο χάρτη επενδυτικών ευκαιριών.

Οι επενδυτές που αξιοποιούν αυτά τα δεδομένα, στρέφοντας το βλέμμα τους σε μη προφανείς περιοχές, είναι πιο πιθανό να πετύχουν υψηλότερη απόδοση με μικρότερο κεφάλαιο – μια στρατηγική που γίνεται ολοένα και πιο πολύτιμη στην τρέχουσα συγκυρία ανόδου των τιμών στα μεγάλα αστικά κέντρα.